公寓返租存在以下风险：
返租公寓的租金回报并不是由开发商宣传决定，而是由市场承接力确定。买家可能只在约定的年限里拿到租金，过了这个年限，收益就无法保证。
虽然合同中承诺了租金回报率，但市场环境是变化的。如果租赁市场下行，运营公司未能如期出租房产，租金回报可能无法按时发放，甚至会出现亏损。
公寓售后返租模式依赖于运营公司的持续经营和管理能力。如果运营公司经营不善或出现资金链断裂，购房者的租金收益将无法得到保障，甚至可能面临物业无人管理的困境。
很多售后返租合同中包含了许多限制条款，可能会对投资者的权益产生不利影响。
返租公寓可能涉及合同违约的隐患，如果出租方未能按期兑现租金承诺，投资者将面临权益受损的风险。
存在开发商欺诈行为的可能性，部分房地产企业在获取购房者支付的购房款项后，可能无法履行后续义务。
售后租回交易通常涉及高额的资金流动，如果交易双方未能妥善管理资金，可能导致资金损失。
如果公寓的产权归属不清，还可能引发复杂的产权纠纷。
投资者需要关注租金收入所应承担的纳税责任。
如果整个租赁市场出现波动，返租租金也可能随之下降。
如果开发商或运营商的经营状况不佳，可能会间接导致公寓的管理失当，进而损害到公寓的价值及其后续利用。
售后租回交易在某些情况下可能涉嫌违法，特别是在涉及变相高利贷、消费者权益保护等方面。
综上所述，公寓返租虽然看似稳定，但投资者需要警惕其潜在的风险，并在签订合同时仔细阅读合同条款，确保自己的权益得到保障。
